Tanah saat ini merupakan salah satu barang yang seringkali dijadikan sebagai instrument investasi. Baik oleh orang-orang yang memang sudah memiliki modal yang luar biasa besar, ataupun bagi anak-anak muda yang ingin mencoba bermain di area ini.
Bagi orang yang sudah ‘bolak balik’ melintang di bisnis jual beli tanah barangkali sudah tidak bingung dengan apa yang disebut dengan surat jual beli tanah, atau surat perjanjian jual beli tanah.
Tapi bagi Anda yang baru pertama kali melakukan jual beli tanah dan bingung tentang surat perjanjian ini, artikel mengenai cara buat dan contoh surat jual beli tanah ini tepat untuk Anda baca!
Apa itu Surat Jual Beli Tanah?
Surat jual beli tanah pada dasarnya merupakan surat perjanjian jual beli yang dibuat oleh pihak yang menjual tanah serta pihak yang bermaksud untuk membeli tanah tersebut. Karena sifatnya mengikat maka surat ini amat penting dibuat apalagi menyangkut barang yang berharga mahal.
Di dalam surat tersebut tertera perjanjian dimana pihak penjual telah sepakat untuk memenuhi kewajibannya, dalam hal ini memberikan barang tertentu serta berhak memperoleh imbalan berupa uang dari pihak pembeli.
Sebaliknya, pihak pembeli berarti telah sepakat untuk memberikan kewajibannya dalam hal ini memberikan sejumlah uang tertentu dan berhak memperoleh imbalan berupa tanah yang telah dijanjikan.
Tujuan dari pembuatan surat jual beli tanah tentu saja untuk menjamin kepastian pembayaran serta penyerahan hak barang dari pembeli kepada penjual dan sebaliknya. Sehingga kedua tidak mangkir dari kewajiban yang sebelumnya telah ditetapkan.
Buat Surat Jual Beli Tanah Sendiri atau Melalui PPAT?
Surat jual beli tanah memang bisa dibuat secara resmi oleh notaris ataupun dibuat di bawah tangan, alias tanpa pengawasan notaris. Keduanya pun bisa dijadikan sebagai alat bukti apabila terjadi sengketa.
Sayangnya surat jual beli tanah yang dibuat di bawah tangan sifatnya lemah sebagai alat bukti dan tidak sempurna. Surat jual beli tanah yang dibuat di bawah tangan tidak bermakna di mata hukum, dan tentu saja akan benar-benar menyulitkan Anda di kemudian hari.
Sehingga surat jual beli tanah semacam ini tetap menyimpan risiko yang cukup besar bila nanti Anda menghadapi sengketa jual beli. Apalagi jika (jangan sampai sih) ternyata Anda dikerjai oleh pembeli yang picik.
Hal ini sudah sesuai dengan Yurisprudensi Mahkamah Agung No. 775 K/Sip/1971 tanggal 6 Oktober. Sehingga bila Anda bersengketa, kemungkinan besar Anda akan kesulitan sendiri bila menggunakan surat jual beli tanah yang dibuat dibawah tangan.
Lebih spesifik lagi, untuk membuat surat jual beli tanah, paling aman apabila Anda menggunakan jasa PPAT alias Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan demikian proses jual beli tanah yang berlangsung bisa dinilai sah secara hukum, dan tentu melindungi Anda bila ada sengketa nantinya.
Adapun PPAT yang bisa diminta tolong untuk membuat surat jual beli tanah adalah:
- PPAT sementara yakni Camat di tempat tinggal Anda. Camat yang diizinkan untuk menjadi PPAT merupakan camat di tempat tertentu yang jumlah PPAT nya masih terlalu sedikit.
- PPAT/Notaris yang secara umum diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional sehingga memiliki wewenang untuk membuat akta jual beli yang wilayah kerjanya pun dibatasi oleh aturan.
Bagaimana Cara Buat Surat Jual Beli Tanah?
Untuk bisa membuat surat beli tanah, pertama-tama Anda harus mendatangi kantor PPAT terdekat dengan rumah Anda. Anda bisa mendatangi kantor-kantor yang memiliki plang Notaris/PPAT ataupun ke kantor camat di daerah tertentu.
Secara hukum PPAT juga hanya bisa membuat surat jual beli tanah di daerah tingkat dua, misalnya Anda yang membuat surat jual beli tanah di kota Bogor (misalnya) harus membuatnya di PPAT kantor kota Bogor.
Siapkah persyaratan dokumen – sebelumnya jangan lupa untuk membawa beberapa persyaratan dokumen di bawah ini:
- Data diri penjual (pemilik) tanah yang terdiri atas
- Fotokopi KTP pemilik dan pasangannya apabila sudah menikah.
- Kartu Keluarga
- Surat atau Akta Nikah bila sudah menikah.
- Surat bukti persetujuan suami istri bila sudah menikah, namun bila salah satunya sudah meninggal dunia maka perlu dilampirkan akta kematian. Bila sudah bercerai maka perlu dilampirkan surat penetapan dan akta pembagian harta bersama.
- Sertifikat Hak Atas Tanah yang asli (Sertifikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun).
- Bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir.
- NPWP pemilik tanah.
- Data diri pembeli tanah yang terdiri atas
- Fotokopi KTP pembeli dan pasangannya apabila sudah menikah, diserta surat atau akta nikah.
- Kartu Keluarga.
- NPWP pembeli.
Datang ke kantor PPAT – setelah semua dokumen rampung, maka Anda bisa langsung mendatangi kantor PPAT untuk diperiksa keaslian sertifikat tanah yang Anda punya. Nantinya Anda harus membayar sejumlah:
- Pajak Penjual; PPh = (NJOP/harga jual) x 5%
- Pajak Pembeli; BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) = (NJOP/harga jual – nilai tidak kena pajak) x 5%
NJOP merupakan nilai jual objek pajak yang merupakan harga wajar yang bisa digunakan oleh pemilik untuk menjual tanahnya. Nilai harga NJOP biasanya diatur oleh gubernur atau pemimpin di daerah setempat.
Setelah membayarkan PPh dan BPHTB, Anda juga wajib mengecek jatuh tempo SHGB (Hak Guna Bangunan) dan SHGU (Hak Guna Usaha) dari tanah tersebut. Kemudian cek pula apakah ada Hak atas tanah yang lebih tinggi di atas Hak yang dimiliki pemilik tanah.
Adapun beberapa hak atas tanah yang perlu Anda ketahui adalah sebagai berikut:
- Hak Penguasaan Atas Tanah
- Hak atas tanah yang bersifat tetap
- Hak Milik
- Hak Guna Usaha
- Hak Guna Bangunan
- Hak Pakai
- Hak Sewa
- Hak Membuka Tanah
- Hak Memungut Hasil Hutan
- Hak atas tanah yang bersifat sementara
- Hak Gadai
- Hak Usaha Bagi Hasil
- Hak Menumpang dan Hak Sewa Tanah Pertanian
Terakhir periksalah apakah rumah yang akan dijual belikan
pernah menjadi jaminan kredit. Jika pernah tentu saja pembeli harus meminta surat roya (penghapusan) dan surat lunas dari penjual sehingga bisa dibuat balik nama.
Pembuatan Akta Jual Beli – bila seluruh persiapan telah selesai dilakukan maka PPAT akan membuatkan Anda akta jual beli. PPAT akan menjelaskan isi akta secara keseluruhan, dan harus disetujui oleh pihak pembeli dan penjual secara keseluruhan.
Nantinya akta jual beli dibuat rangkap dua asli yang satunya disimpan oleh PPAT dan akta lainnya akan diberikan ke kantor pertanahan di lokasi setempat. Sementara baik pembeli dan penjual akan diberikan salinan akta jual belinya.
Proses Balik Nama di Badan Pertanahan – bila akta sudah selesai dibuat, saatnya balik nama sertifikat tanah dari pembeli ke penjual tanah. Proses ini biasanya akan dilakukan oleh PPAT yang akan menyerahkan berkas ke kantor pertanahan.
Nantinya badan pertanahan akan memberikan bukti penerimaan yang harus diberikan kepada pembeli atau pemilik baru. Pemilik lama namanya akan dicoret dengan tinta hitam dan ditandatangani oleh kepala kantor pertanahan.
Setelah itu nama pembeli akan ditulis menggantikan nama pemilik yang sebelumnya di buku tanah dan sertifikat. Terakhir tentu saja akan kembali diberikan tandatangan kepala kantor pertanahan. Sertifikat ini harus diambil dalam waktu 14 hari setelah balik nama ya!
Contoh Surat Jual Beli Tanah
Lalu bagaimana contoh surat jual beli tanah yang legal? Tentu saja agak sulit untuk mencari contoh surat jual beli tanah yang dibuat PPAT secara sah. Mengingat surat ini merupakan surat penting dan legal.
Namun kami mencoba mencari beberapa contoh surat jual beli tanah yang bisa Anda jadikan patokan ketika ingin melakukan proses jual beli. Tujuannya tentu saja agar Anda tidak tertipu menerima surat jual beli tanah yang tidak sah!
